Formation Patrimoine immobilier : conseil & gestion

Cadrer les objectifs et cartographier la situation

• Définir les horizons d’investissement, le budget et l’appétence au risque, tout en précisant les critères non négociables et les projets de vie
• Analyser l’ensemble des revenus, des dettes, de l’épargne et des actifs détenus, puis détailler les charges récurrentes afin d’évaluer précisément le reste à vivre

Évaluer la capacité d’endettement et de financement

• Déterminer un taux d’effort cible, réaliser des stress tests de taux et analyser les ratios bancaires
  • identifier l’apport recommandé
• Comparer les types de prêts (amortissable ou in fine), ajuster la durée et les paliers
• sélectionner les garanties et assurances adaptées (assurance emprunteur, PNO, GLI, cautions)

Modéliser les scénarios d’acquisition et de détention

• Comparer les stratégies d’acquisition (résidence principale vs locatif, neuf vs ancien)
  • Simuler le cashflow, le TRI et une valorisation prudente
• Structurer le mode de détention (direct, indivision, SCI à l’IR ou à l’IS, nue-propriété)
  • Intégrer les enjeux de gouvernance, de transmission et d’IFI

Optimiser le cadre fiscal et social

• Choisir entre location nue (micro-foncier ou réel) et location meublée (LMNP) en fonction de la stratégie patrimoniale
• Identifier et optimiser la déductibilité des charges et travaux,
  • les mécanismes d’amortissement
  • anticiper les prélèvements sociaux

Structurer la gestion locative et maîtriser les risques

• Mettre en place un processus rigoureux de sélection des locataires
• Focus sur les baux et les états des lieux
• Anticiper les risques de vacance, d’impayés et de sinistres
• Prévoir des solutions de contingence adaptées

Piloter la performance et assurer la maintenance patrimoniale

• Suivre les indicateurs clés (rendement brut et net, cashflow, taux d’occupation)
• Planifier les arbitrages et définir une trajectoire patrimoniale cohérente sur 36 mois

Définir les seuils de cession et la stratégie de diversification

• Fixer des seuils de cession pertinents et organiser une diversification typologique et géographique des actifs
• Élaborer une feuille de route sur 36 mois et mettre en place des revues périodiques

Comprendre les régimes des revenus fonciers et les déficits

• Expliquer les différences entre le régime réel et le micro-foncier afin d’optimiser l’imposition
• Analyser les mécanismes des déficits fonciers, en identifier les avantages fiscaux et en respecter les conditions d’application

Maîtriser les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif

• Présenter les dispositifs
  • Pinel,
  • Loc’Avantages,
  • Denormandie, Malraux)
  • évolutions et points clés
• Étudier les conditions d’éligibilité, les zones concernées et les plafonds applicables pour les dispositifs Pinel et Denormandie

Intégrer les contraintes fiscales globales et la fiscalité de sortie

• Calculer le plafonnement global des niches fiscales
  • mesurer les conséquences sur la stratégie
• Anticiper le régime des plus-values immobilières et identifier les conditions d’exonération

Explorer l’investissement en immobilier tertiaire

• Étudier les opportunités d’investissement en locaux commerciaux et bureaux en analysant leurs spécificités
• Évaluer l’intérêt d’opter pour la TVA et en comprendre les implications fiscales et opérationnelles

Maîtriser les régimes des locations meublées

• Comparer les régimes LMNP (micro-BIC et réel) en identifiant les seuils et obligations déclaratives
• Analyser le régime du LMP, intégrer les restrictions récentes et formuler des recommandations adaptées à la situation de l’investisseur